本文摘要：今年以来，房地产政策调整密集。业内人士回应，预计行业政策及货币双严格的局面将持续，一系列受到影响政策将为楼市转好加添动力。融资成本上升近期，央行发售的严格型货币政策使房地产业外部金融环境获得明显改善，尤其是央行上调了基准利率和存款准备金率，更进一步减少了企业融资成本。 对于这次时隔将近两个月的再度双叛，业内人士分析指出，从央行公布的消息来看，本轮降息降准的主要目的并不是针对房地产，但房地产却很有可能是降息降准的仅次于受益方。因为房地产业对于货币政策和流动性十分脆弱。

今年以来，房地产政策调整密集。业内人士回应，预计行业政策及货币双严格的局面将持续，一系列受到影响政策将为楼市转好加添动力。融资成本上升近期，央行发售的严格型货币政策使房地产业外部金融环境获得明显改善，尤其是央行上调了基准利率和存款准备金率，更进一步减少了企业融资成本。

对于这次时隔将近两个月的再度双叛，业内人士分析指出，从央行公布的消息来看，本轮降息降准的主要目的并不是针对房地产，但房地产却很有可能是降息降准的仅次于受益方。因为房地产业对于货币政策和流动性十分脆弱。

对于开发商来说，降息降准意味著从银行贷款和自己融资的可玩性减少了；而对于购房者来说，按揭贷款的可玩性也减少了。银行可用作贷款金额的减少，部分企业借贷更加便捷，资金流动更加慢，也可能会促成更好的人买房。总体而言，降息降准对房地产市场是一个受到影响消息。诚通嘉业集团董事、诚通万源公司董事长周有永指出，此次公积金、央行降息等政策对金九银十楼市的影响是显而易见的。

国家通过公积金首付比例上调、降息等这些政策的实施，释放出来对房地产行业的反对力度，进而提高购房者对市场的信心。RET睿意德负责人在拒绝接受中国商报记者专访时回应，此轮新政下被禁的购房者具备低收益的特征，让他们对于商品房周边的社区商业更为推崇。

在商家的层面，社区商业功能性业态或优质品牌沉降有新的趋势。随着股市重创带给的流动性，剩下资金将流向除住宅以外的更好领域，考虑到市场目前对于二级市场的信心严重不足，大笔资金将改向更加平稳的一线城市商业地产。在商业地产轻资金开发阶段，商业地产的发展仍须要房地产销售资金反哺，以售养租的模式仍并未获得显然转变。市场政策受到影响引发的房地产销售资金减缓回笼，毫无疑问将更加不利于商业地产的发展。

双叛的再度到来，还为股市的逃出资金获取了方向。自8月以来，股市仍然正处于动荡不安阶段，随着股市的大幅度波动以及购房资金成本的上升，将有更加多的家庭投资再次发生改向。城市功能改变近日从北京市发改委得知，《北京市追加产业禁令和容许目录（2015版）》月对外公布。比起于2014年首次公布的目录，该版目录按照依法、从紧的原则修改，禁限的严苛程度再度升级。

目录中分别对全市范围内制造业、杂货和零售业、住宿和餐饮业、房地产业、教育、居民服务维修和其他服务业领域的追加产业展开了禁令和容许，还针对城六区专门实施了更加严苛的禁限目录。针对非大城功能的追加产业禁令和容许表格，在去年的版本上再度升级。

这一容许措施的实施，归根结底依然是北京分流其非大城功能的一个环节。尽管今年《京津冀一体化发展规划纲要》才月实施，但从去年开始，对房地产市场就产生了最必要的影响，非核心功能产业向经济圈外围迁入，商业地产将面对新的机遇与挑战。回应，有专家指出，随着北京分流非大城功能措施的逐步实施，产业的移往使人口萎缩，整体商业设施将面对新的配对，五环边将建设更好的商业中心，人口集中于的区域将以中心型商业中心居多，转变以往以主城区居多的购物休闲娱乐模式。

其中，通州、大兴等郊区将建设更好的中小型商业中心，一改为目前的商业格局。而通州诸多商业地产新盘想在今年金九银十入市也证明了这一点。

记者专访了解到，未来五环外将主要以大型购物中心及中小型社区商业结合的方式作为区域设施，为区域内的百姓生活获取服务，周边多达1万平方米的大型商业将仍然是主力。北京市社会科学院副院长、北京方迪经济发展研究院首席专家赵弘日前在拒绝接受记者专访时回应，此次2015版《目录》中容许的服务业主要是指专业批发市场，区域性物流和养老等第三产业若移往至天津、河北等地能显露出更加强劲优势。此外，早于在去年就开始的大红门批发市场、动批等大型批发市场的南迁，也反映了目前北京城市功能的调整。将这些大型市场南迁，也牵动了接续地区的经济发展。

太原白沟作为接续北京服装产业移往的首个落地市场，沦为了京津冀一体化战略实施的前沿阵地。据理解，为了更佳地接续北京市场南迁，白沟和道国际规划建设占地面积10平方公里的产业园项目，涵括服装、小商品、鞋类、辅料等多个业态，从而打造出品牌企业挤满的企业航母。

河北廊坊也登记了新的动批红门的名号，建楼招商，已招致2000家商户。石家庄的和乐城国际贸易城也给北京商户获取了良好的招商政策。

而天津市西青区的卓尔电商城也于近日举办京津冀杨家市场南迁升级千人签下大会，在前来月签下的3000余家商户中，有大约三分之二商户来自动批、大红门等北京杨家市场。目前，除了北京在分流自身的非大城功能外，全国其他城市也在逐步展开城市功能的调整。如福州日前公布了福州新区规划，计划向新区逐步移往市级功能，并在新区落户不少产业项目。

而上海市静安区也通过改变土地利用方式来倒逼城市发展转型，以提质增效来推展城市功能的优化升级。该地区的张园项目，就将按照保护性研发的思路，打造出一个集商旅文为一体的地标性区域。这些城市功能的改变，都给商业地产未来的发展带给了无限商机。

土地供应量增加今年，国土部牵头住建部实施的政策特别强调，各地住房供过于求的，要必要掌控2015年住房研发建设规模、工程进度;对住房供应显著偏多的市、县，或开建住宅用地规模过大的市、县，不应增加住宅用地供应量以后停止计划供应。此外，国土资源部部长姜大明透漏，我国将划界永久基本农田、城市发展边界和生态维护红线，维护国土资源。国土资源部将和农业部一起划界永久基本农田，再行从掌控发展规模的500万人口以上大城市周边开始，由大到小，逐步覆盖面积各类城市和小城镇;由近及远，从城市周边扩展到广大农村，覆盖面积全部基本农田。

在划界城市周边永久基本农田的基础上，国土资源部将与住建部门紧密配合，从每个城市、尤其是大城市的实际抵达，修改城市土地利用规划和城市建设规划，尽早把城市发展边界确认下来。这些信息透漏出有未来房地产的土地供应将大大传输，这必定不会造成房地产开发总量也将大大传输，必要增加房屋供应量。来自中国指数研究院的数据表明，今年8月，全国300个城市共计发售土地2610宗，环比增加5%，同比增加3%；而土地出让金总额为1341亿元，环比增加17%，同比增加19%。

而这样的土地供应量上升并不只是展现出在这个月。预计2015年全年十大城市的土地出让金将在5000亿元左右，同比跌幅多达40%，这一土地出让金有可能是最近6年来的最低点。

而土地出让金上升，其原因不是地价上升，而是土地供应量增加。从十大城市的供应情况看，在2015年年内，土地供应只有2680宗，而土地供应价格则显著下跌，发售土地的平均值楼面价也下跌了9%。房企因为面对土地供应增加的原因，拿地态势也非常大力，即使是对10强劲房企来说，拿地规模也比较增加。

前7个月，在追加土地储备方面，10大房企追加土地储备面积1133.8万平方米，同比上升25%。土地成交价金额1078.3亿元，同比暴跌13.6%。

尽管如此，商用土地市场并没加热。RET睿意德的《中国商业地产季度报告（2015Q2）》表明，2015年第二季度，中国商用土地指数（CLI）为106.8，下降7.0点，环比下跌7.0%，同比下跌9.9%。第二季度指数的下跌主要来自于商用土地成交价占比的减少，本季度该数值超过39.8%，是2013年以来的最高值。

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