本文摘要：尽管上半年的房企财报展现出靓丽，但隐蔽的问题也不少。一个引人注目的问题是，不受一二线城市禁售、限签、限售等政策影响，许多房企在上半年计提了存货跌价减值打算，对未来的市场下降作出预判。其中，万科、绿地等龙头房企，出于会计学处置的谨慎，计提存货跌价打算多达10亿。 业内预计，随着去库存转入尾声，三四线城市下跌放缓，龙头房企坐落于三四线城市的项目也将受到影响。面临上行的销售价格，三四线城市库存难消或将沦为毫无意义。

尽管上半年的房企财报展现出靓丽，但隐蔽的问题也不少。一个引人注目的问题是，不受一二线城市禁售、限签、限售等政策影响，许多房企在上半年计提了存货跌价减值打算，对未来的市场下降作出预判。其中，万科、绿地等龙头房企，出于会计学处置的谨慎，计提存货跌价打算多达10亿。

业内预计，随着去库存转入尾声，三四线城市下跌放缓，龙头房企坐落于三四线城市的项目也将受到影响。面临上行的销售价格，三四线城市库存难消或将沦为毫无意义。同时，在一、二线城市有大量土地储备的房企，在调控维稳模式下如何冲破销售压力、构建现金回笼，也面对极大考验。高额存货跌价打算 据21世纪经济报导记者统计资料，在前20标杆房企中，存货跌价打算最低的是绿地。

财报表明，绿地上半年期末存货跌价打算大约26.26亿元，期初大约19.79亿元。向来务实经营的万科，其2018年中报计提存货跌价打算为15.37亿元，虽较2017年底的16.13亿元有所上升，但仍在行业中居高不下。据21世纪经济报导记者统计资料，万科总计托12个项目，分别坐落于乌鲁木齐、沈阳、宁波、烟台、南充、镇江、抚顺、营口、温州、南通、唐山等地，中西部区域和北方区域更为引人注目。

此前的8月，万科在中期业绩投资者会议上回应，未来还将谨慎计提，特别是在对一些不受调控影响的项目展开减值计提。千亿俱乐部里的房企也有不少计提了存货跌价打算。如保利发展、华夏幸福、金地集团、新城控股、泰禾、阳光城的期末存货跌价打算分别约2.27亿元、4.34亿元、1.81亿元、1.99亿元、2.89亿元、1.07亿元。其中，新城控股计提存货跌价打算皆为研发产品，期末余额约1.99亿，本期计提增加额0.13亿，转销额0.37亿。

半年报表明，转销存货跌价打算的原因在于构建销售并结转营业成本。香港上市的企业则采行了已完工可出售物业减值亏损这一统计资料口径。财报表明，融创在这一口径下亏损净额约2.03亿元，年初为1.07亿元。

另外一些上市房企无计提发布，但禁售、限签等政策影响的是整个行业，它们的利润预期也不会增加，甚至有可能亏本。易居研究院智库中心研究总监贤迈进指出，计提存货跌价打算是财务管理谨慎性的反映，特别是在面临当前较为严苛的房价管控，房价部分暴跌或无法下跌，都会影响库存的估值；类似于跌价打算的计提，背后和房企的心态有关，解释预期已在转变。

除此之外，房企的存货周转率也在上升。在亿翰智库公布的上半年H1上市房企存货周转率总资产周转率TOP100榜单中，整体存货相比2017年同比增加11.2%，其中80家企业存货同比正处于快速增长状态，仅有20家企业存货有所增加。与此同时，房企平均值存货周转率却有所下降，仅有为0.12，去年同期数据为0.17。

有所不同规模企业存货周转皆上行。TOP1-20企业2018年上半年平均值存货周转率为0.16，2017年平均存货周转率为0.23，同比上升30.4%；而坐落于梯队TOP 21-50、TOP 51-100的房企，2018年上半年的平均值存货周转率皆较2017年同期的存货周转率呈现出上升趋势。

研究指出，由于房地产行业调控日益趋紧不放开，出租汽车、禁售、限贷、限售等政策的实施，使得住宅市场供需两端承压，部分企业项目的无法去化，从而造成各梯队平均值存货周转率皆呈圆形上行趋势。如龙湖集团、新城控股、富力地产等实际周转率上升更为显著的房企，并不是其销售速度经常出现上升，而更加多是受到了持续扩展的存货拖垮。更加不利的是，多位业内人士认为，下半年调控力度有增无减，楼市转入上行周期的预期早已构成，行业调整已至。上行周期压力突显 上半年，房企销售业绩广泛亮眼，但过多的土储、缺乏的高周转能力，使得房企未来的利润情况不容乐观；短期房企则面对现金流压力。

随着去库存转入尾声，对布局三四线城市的房企来说，存货减值堪称一把悬着的利刃。如保利地产，其沉降三四线的趋势显著。截至6月底，其享有的待研发土地中，39%的土地面积坐落于三四线城市；上半年，其在三四线城市扩展金额占比为32%，扩展面积占到比50%，而去年同期这一比例仅有为25%。国家统计局数据表明， 8月单月70大中城市销售增长速度15.2%，高位回升，其中三四线城市增长速度显著回升，一二线城市持续转好。

东兴证券分析师亦指出未来销售状况更加不容乐观。货币严格下一二线城市首度反应，即使不受政策影响价格难涨，但去化基本有确保；而三四线城市调控空间大，已路经周期后半段，未来不确定性强化。华泰证券指出，未来新房市场或将面对供给边际减少而市场需求下降的局面，变换2017年9月起销售基数提高，先前销售增长速度将渐渐上升。

此外，中银国际分析师晋蔚指出，从房企现金流和财务情况看，一二线房企根据现金流状况调整投资节奏，但整体负债率下降。明年，龙头房企在之后扩展规模的同时，上行周期中也不存在高杠杆扩展的财务风险。

今年以来，尽管完全所有大中型房企均将销售回款和回款亲率作为主要工作目标之一，但截至目前并不悲观。作为行业龙头的万科亦是如此。截至中期，万科构建经营活动产生的现金流量净额-42.55亿元，同比增加119.47%。

上年同期为218.5亿元。万科董事会主席郁亮透漏，今年万科原作了6300亿元的回款目标，目前还有一半多没有已完成。如果按照目前的销售情况，集团年末不会有1000亿元的长年库存。

他透漏，集团已发动评估，对公司的研发业务展开辨别。在政策调控后，我们发现自己丧失了找到客户的能力，产品力也在大大巩固，管理动作显然没考虑到如何应付政策调控，比如：不考虑到重复使用缴付和分期付款的区别，更加没有意识到回款延后或没回款带给的损失，因此四个区域都必须对研发业务展开辨别。

从现在开始，万科把活下去 作为基本拒绝，所有不道德都发散探讨到确保万科活下去，这是最底线的战略。基于此，他特别强调，对研发业务的辨别、销售回款目标的达成协议显得十分最重要，6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和确保，如果6300亿回款目标没达成协议，万科所有的业务都可以停车，因为这解释我们没任何资格和能力做到下去。

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