本文摘要：上海重拳清扫类住宅有数4个月。近日，一则土地出让新规从源头上杜绝了类住宅产品。 4月21日，上海市政府官网公布《关于强化本市经营性用地转让管理的若干规定》（下称全称规定），拒绝办公用地的转让合约中不应具体，办公用地不得建设公寓式办公；商业用地转让合约中予以誓约，不得建设公寓式酒店。此外，办公、商业可售部分以层为单元展开销售。由此，类住宅这种擦边球产品，将解散上海的历史舞台。 一个极大的难题绵延在开发商和政府面前已售和在售的类住宅项目何去何从？

上海重拳清扫类住宅有数4个月。近日，一则土地出让新规从源头上杜绝了类住宅产品。

4月21日，上海市政府官网公布《关于强化本市经营性用地转让管理的若干规定》（下称全称规定），拒绝办公用地的转让合约中不应具体，办公用地不得建设公寓式办公；商业用地转让合约中予以誓约，不得建设公寓式酒店。此外，办公、商业可售部分以层为单元展开销售。由此，类住宅这种擦边球产品，将解散上海的历史舞台。

一个极大的难题绵延在开发商和政府面前已售和在售的类住宅项目何去何从？网上房地产数据表明，截至目前，上海市被停止网签的商业办公项目多达148个，牵涉到富力地产、新鸿基、旭辉集团、宝龙地产、绿地集团、金融街等多家房企。同策房产近期统计数据表明，目前上海市早已取得预售许可证、但未出售的类住宅存量面积大约为95万平方米左右。一切，都尚待政策的最后落地。

宝龙等多房企不受冲击类住宅的经常出现由来已久。开发商拿招商类用地辟酒店式公寓，本是行业经常性玩法，可以很快销售来回笼资金，从而承托商业部分的运营。

政策巨变，首当其冲的就是在一线城市大量发展商筹办的企业。同策咨询研究部的《2016上海房企招商销售金额占到比TOP10》榜单表明，2016年上海房企招商类物业销售占到总销售额比例名列前十的分别是：上海昊川置业、宝龙地产、恒基兆业、富力地产、龙湖地产、新鸿基、金融街、合景泰富、中骏置业和卓越置业。这些房企的招商项目基本上都贡献了去年各自整体销售的6成以上，前三名占到比甚至高达9成。

经济观察报辨别找到，这些企业旗下的部分项目因整顿处在被停止销售之佩。例如上海昊川置业有限公司旗下的上海梨溢花城项目酒店式公寓已停止销售。

旭辉和恒基兆业合作的恒基旭辉中心，虽然声称在售的都是显写字楼，但由于所售写字楼户型较小，某种程度因核查被停止了销售。宝龙地产目前受到的影响较小。网上房地产表明，宝龙旗下青浦宝龙城、崧泽华城宝龙商业广场、闵行区吴泾宝龙广场、嘉定宝龙商业中心以及奉贤宝龙城市广场等五个项目全部停止销售，牵涉到房源低约将近2000套，完全占有宝龙目前在上海项目的一半体量。

奉贤宝龙城市广场的一名销售人员对经济观察报回应：不卖了。上海所有的涉及项目都停止销售，政府在排查。宝龙早年大量布局三四线城市，但销售展现出并不理想，此后经历战略调整重返一线，宝龙地产总裁许华芳曾回应，上海是宝龙的唯一，是整个核心唯一的唯一，未来上海在公司的占比只不会越来越重。去年宝龙追加的15个项目中，绝大多数集中于在以上海居多的长三角区域。

其2016年年报表明，宝龙去年在上海拿了4块土地，其中3幅为显商业性质，一幅为商业、住宅性质。按照规定，这些新拿地块将不被容许建设住宅产品，且必需以层为单位展开销售，这将很大程度考验宝龙等开发商的资金把控和商业运营能力。外界的疑惑是，这些被停止销售的项目下一步如何决定？上海多个项目被停止销售，不会会影响宝龙的整体销售业绩？回应，宝龙地产恢复经济仔细观察现职，不受类住宅影响而停止网签是指开发商停止出售，帮助政府涉及部门对类住宅的清扫核查。

今年以来，被停止网签因应类住宅清扫核查的项目都是招商类型，而宝龙是以做到招商为主营业务的，所以，被波及到认同有。虽然被停止网签的总面积较多，但其主要原因是预售证包括了商业、办公以及有可能定义为类住宅的产品，而一旦要停止网签就要把同一个预售证里的所有形态产品都实时停止，但这不代表所有被停产面积全部都是类住宅，因此被停产的这些面积里，只有将近10%的体量有可能被划入类住宅，是有可能而已，目前也还并未定性。

这轮帮助清扫核查而停止网签，时间是有些宽了，但对宝龙这种擅长于做到招商的企业而言并无大碍，这轮政策下，宝龙不会大力因应政府的清扫核查工作，且耕耘上海的信心恒定，我们仍寄予厚望上海的发展，不会以上海为重点战略区域布局发展。宝龙方面还特别强调，因为近年来宅地的成本更加大，地王频出，所以一些住宅开发商改拿招商地，结果是，拿了招商地却没有经验和资源做到一起，于是大部分此类开发商就不会制成类住宅。与宝龙一样，龙湖目前在上海的大部分项目以招商居多，牵涉到商业、酒店式公寓、办公等。

网上房地产表明，龙湖旗下的宝山龙湖天街商业中心目前停止销售。龙湖今年要发售的马桥和颛桥项目皆是住宅性质，龙湖方面对此称之为，这些项目尚且在规划中，不会按照政策规定建设。在上海享有大量招商物业的绿地某种程度引起了外界的注目。

多达，绿地旗下的绿地融信商业中心、绿地世纪城海珀名邸、绿地云悦坊、绿地金山名邸、绿地北郊商业广场等多个项目也都停止了销售。绿地集团董事长张玉良此前回应，上海之所以要停掉一部分酒店式公寓，只不过就是因为散售：因为在同一个地方，你的住宅价格和招商价格劣了80%，这只不过是政府错配了资源，明明这个地方是要配上住宅的，但是你偏要配上办公，这是没理由的、人为导致的，研发企业没有办法，拿的是办公用地，但市场必须的是居住于产品，那就改回居住于。

现在政府的意思是，改为居住于后，如果你统一经营是可以的，但要是出售，就不会制止你了。绿地一位拒绝电子邮件的内部人士对经济仔细观察现职，绿地确实牵涉到到类住宅的招商项目意味着是个别项目，绝大部分是办公楼和商场，对公司业绩的影响可以忽略不计：停止的项目不会因应清查。

我们的策略就是迎合市场和政策导向，既然住宅产品无法做到了，有可能今后这样的地块就不会规避，另外迎合市场调整自己的产品定位、拿地策略和销售策略。房企的对策虽然多家房企在拒绝接受专访时均称，旗下受到影响的项目占有整体比例较小，公司不会因应政府作好核查清扫工作，但是，多个项目停止销售并不是小事，据理解，多家房企都在应急磋商解决办法。某港资房企在上海浦东的酒店式公寓项目早已卖给尾期，某种程度被停止网签，该公司于是以考虑到将剩下房源尝试社区商业。转型做长出租公寓也是一个决心，绿地于是以有所行动。

张玉良此前在拒绝接受经济观察报专访时回应，绿地在2017年会上一大批长租公寓，正是融合旗下的招商地产来做到，主要集中于大城市的核心地段和交通便利的地方，例如产业新城、高铁车站附近。今年年初，绿地铺下了大约20个长出租公寓，由自己的酒店公司统一运营。

张玉良指出，做长出租公寓某种程度可以有好的收益：因为招商土地的成本较为较低，比如在上海，基本上8%-9%的收益率是需要构建的。我们有两类，一类是新建的，获得地就必要开始做到，一类是把原本的办公改建成酒店式公寓，然后持有人经营。

也有一些企业于是以变相突破政策的容许，大力增进旗下住宅项目的销售。某名列前十房企坐落于上海宝山的大型招商综合体项目，此前在购3770平方米写字楼产品，但按照该项目售楼员的众说纷纭，只不过就是类住宅产品：本身就是想做到酒店式公寓，厨房卫生间都作好了。该售楼员称之为，37平方米户型早已售罄，在售的有50、54和70平方米商业。

虽然网上房地产表明该项目的状态是停止销售，但售楼员称之为依然可以草签合约，只是无法网签，无法到交易中心备案。网上不给卖了，政策还没有出来，但是你跟我们签合同一样的，是具备法律效益的，另外你股份的时候我们不会和你投一份协议，无论是自己的原因还是政策的原因，你不想了，可以无条件付款。该售楼员还称之为，如果将来政策全面禁止酒店式公寓，购房者也可以自由选择付款。

逐步整治上海对类住宅的清扫，是循序渐进的。2016年12月下旬，上海开始停止对公寓式办公楼项目的规土管理各事项的审核。随后，上海市规划和国土资源管理局联合开会了研究强化类住宅管理有关工作部署会议，具体表态对类住宅强化管控，并敦促各区对类住宅的供应量、销售量、存量等基本情况摸底、排查。

重磅动作再次发生在2017年1月，上海市寄居建委会同涉及部门对商业办公项目展开集中于清扫核查，网上房地产表明，上海各区的多达148个商业办公项目被强迫停止网签。其中，嘉定区是重灾区，有多达28个招商项目被停止销售。经济观察报了解到，上海此次的停产主要针对150平方米以下户型的住宅项目，与此同时，诸多显招商项目由于不存在大量的小面积写字楼产品等，也悉数被暂停网签。

官方的定性随之而来指出类住宅等产品妨碍了房地产市场的秩序。上海市寄居建委在1月7日回应，经有关部门调查找到，上海市部分商业办公项目不存在更为相当严重的擅自改变房屋单元空间拆分、擅自接上燃气管道等转变房屋用于性质情况，使得房屋结构、消防等不存在安全隐患。

同时，一些项目还在销售中展开欺诈宣传，相当严重误导购房人。在停止网签后，上海市在闵行区和嘉定区进行试点整顿现有住宅项目，拒绝试点项目拆墙、拆卸煤气，拆卸上下水以完全恢复其招商功能。随后，4月21日，上海市宣告自4月10日起实行土地出让新规，今后办公用地不得建设公寓式办公，商业用地转让合约中予以誓约，不得建设公寓式酒店。此外，办公、商业可售部分以层为单元展开销售，宣告类住宅从源头上的落幕。

整顿的效果立竿见影。同策咨询研究部数据表明，2017年2月，从酒店式公寓的市场供需来看，市场展现出下滑，倒数两个月0供应，3月成交价2.8万平方米，环比、同比分别下降20%、56%，创2015年3月以来的最低值，成交价均价也环比下降24个百分点至23293元/平方米，同比则上升11%。

很似乎，类住宅的成交量价在政策面影响下早已陷入僵局。但截至目前，上海市仍然并未实施针对现有类住宅项目的政策。一位被核查招商项目的销售人员回应，各方面消息透漏，预计统一的政策在5月份不会实施。

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