本文摘要：我国仅次于商业地产运营商万达和仅次于零售商苏宁的合作，是近日业内的焦点话题。只不过，在房企转型和互联网+热得发烫的时代，涉及领域内大腕儿的合作，早于不是大新闻了。 各方在乎的，是苏万合作所折射出的商业地产企业转型的路径。对于此次苏万合作，双方的掌门人王健林和张近东皆以协同有序和互利共赢来赞扬合作前景。万达要学苏宁从线下到线上（O2O）的创意。

我国仅次于商业地产运营商万达和仅次于零售商苏宁的合作，是近日业内的焦点话题。只不过，在房企转型和互联网+热得发烫的时代，涉及领域内大腕儿的合作，早于不是大新闻了。

各方在乎的，是苏万合作所折射出的商业地产企业转型的路径。对于此次苏万合作，双方的掌门人王健林和张近东皆以协同有序和互利共赢来赞扬合作前景。万达要学苏宁从线下到线上（O2O）的创意。

在实体零售企业中，苏宁向线上伸延尤为顺利，实践经验也最佳，苏宁的线上平台苏宁易购，目前位列国内电商平台第三；在个性化、差异化和侧重体验的消费时代，线下流量不仅是基础，也是线上流量的确保。万达掌控着全国仅次于的线下消费流量入口，到年底，万达广场客流量将约20亿人次，到2020年将超过100亿人次，这正是苏宁发展线下客流基础，更进一步构建线上线下融合所必须的。

事实上，对于线上和线下之本和末的关系，还包括王健琳和张近东在内的业内人士早就有为其道。多年以来，王健琳始终认为，既然万达掌控全国仅次于的线下消费入口，也就享有了发展线上谁都讨厌的金碗，向线上伸延也就水到渠成。

但是，万达电商重新组建3年来，无论早期靠集团内部的电商部打造出万汇网，还是今年牵头互联网大哥腾讯和百度打造出的飞凡网，皆没脱逃雷声大、雨点小的结局。问题出在了企业的核心竞争力上。众所周知，万达核心竞争力或所谓的万达模式，就是通过超低价拿地，在二三四线城市打造出新的中心，从而提升物业溢价，最后构建以售养租和租金补贴下的满铺开业。

由此，向线上伸延和发展电商O2O，本质上是去万达模式或去地产化，这对于军事化管理下高效率跑马圈地的万达来说，几乎是陌生领域，这也是万达电商CEO走马观灯式换帅的原因。问题还出有在对于互联网本质的了解上。

通过改建传统行业，互联网+可以提升利润水平、建构新的盈利模式，但互联网讲究先入为主（掌控流量入口）和规模效应（流量为王）。一般规律是，先入为主后烧结消费习惯并逐步发展壮大消费群体，通过互联网传播效应（还包括网评来检验商家）和商品非常丰富度构成流量的规模效应，最后沦为行业龙头。

无论是线上龙头（天猫、京东、唯品会），还是由线下顺利伸延到线上的零售商（苏宁、国美），都是在这一规律下沦为行业龙头的。因此，万达已错失了头啖汤。万达奇特享有线下仅次于流量入口，可万达广场意味着是消费者线下自由选择之一，而消费者线上消费，有比飞凡网更加便捷、种类更加非常丰富和性价比更高的渠道；此外，万达统合流量入口也很难，因为在转型压力下，其他商业地产企业也都在这么做到。更加甚者，飞凡网连万达旗下的万达院线APP也统合没法，因为后者归属于上市公司提升估值的核心资产。

对于张近东来说，也是如此。不久前与阿里联姻，也不能给苏宁贡献线上流量。如果考虑到苏宁易购与阿里的淘宝或天猫在流量上的争夺战，以及两者过去几年在双十一的大战，线上流量贡献也不悲观。

吸取线下流量，构建线上线下流量上融合，这是苏宁过去向线上伸延的成功经验。要发展壮大线下，按苏宁原计划，乃是更加多开店。到2020年，苏宁计划在全国打造出50个苏宁广场、300个苏宁生活广场、100个星级酒店和60个物流基地。

但是，在商业地产供应不足，尤其是电商摧枯拉朽的冲击下，更加多追加物业在减少流量上的边际效应在很快递增。而与万达等线下流量大户合作，利用好现成的流量，则是苏宁实现目标最快捷、成本低于的途径。商业地产跑马圈地的增量时代已完结了。因此，对万达而言，运营好150多个万达广场和提升租金收益，是万达商业地产转型的唯一自由选择。

重开百货和KTV后，引进全国仅次于零售商、线上和线下运营都算是佼佼者的苏宁，能填补万达在商业地产运营上的缺失，提高租金水平。另外，通过苏宁对于线下流量到线上的统合，并通过流量分享，也能为万达在金融、文化和电子商务等非零售领域上的转型，获取规模化的客户基础。房企由轻资产向轻资产转型是今年楼市主题之一。

但纵观房企中报，无论万达还是万科，尽管动作屡屡、或大笔扔钱，但转型方向很笼统、效果不显著，贡献利润和现金流的还是传统的研发领域。探究原因，非不为也，而无法也。互联网+是构建房企轻资产转型的最佳途径，但就商业地产而言，无论是全然的线上零售企业，或线上线下融合的零售企业，占有流量统合主体地位的排位格局会逆，房企向线上逆袭，占有线上一席的可能性较小。

那就不能像万达那样，靠使用权贡献线下流量来引进类似于苏宁那样的线上线下融合的零售巨头，并通过双方流量统合提升经营效率。当然，通过流量分享，房企也可探寻商业零售之外的线上转型机会。

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