本文摘要：6月3日，国务院办公厅月发布《国务院办公厅关于减缓培育和发展住房出租市场的若干意见》，被称作一场出租市场的大变革。这场变革波及的范围并不全然在租房市场，商业地产或将转变目前低库存、多空置率的现状。此中长租公寓将出必要获利者，新政扶植下，市场改建更为便利，租赁业的金融投资服务队伍也将更为发展壮大，另外，土地市场也不会被影响。 可以说道出租新政，是朝未来身体健康的租房市场迈进的最重要一步。

6月3日，国务院办公厅月发布《国务院办公厅关于减缓培育和发展住房出租市场的若干意见》，被称作一场出租市场的大变革。这场变革波及的范围并不全然在租房市场，商业地产或将转变目前低库存、多空置率的现状。此中长租公寓将出必要获利者，新政扶植下，市场改建更为便利，租赁业的金融投资服务队伍也将更为发展壮大，另外，土地市场也不会被影响。

可以说道出租新政，是朝未来身体健康的租房市场迈进的最重要一步。国务院6月3日公布的《关于减缓培育和发展住房出租市场的若干意见》中，最引人关注的一条内容当科关于商业用房可改回出租住房的意见。

该条内容回应，容许将商业用房等按规定扩建为出租住房，土地用于年限和容积率恒定，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应该按照居民标准继续执行。在楼市去库存的大环境下，商业用房可改回出租住房意见的实施，被业内人士指出将沦为推展商业地产去库存的最重要武器。同策咨询研究部总监张宏伟指出，由于水电、税费等的免除，招商物业经改建后也可以转入出租市场，有助盘活存量招商物业，解决问题招商市场库存问题。

从杭州的情况来看，2016年以来，在新一轮楼市热潮的造就下，商业地产也展现出出有更为强大的势头。据中国指数研究院的统计数据表明，今年1-5月份，杭州商业地产共计成交价了15824套房源，成交价总面积超过114.2万平方米，成交量多达去年同期的两倍，其中酒店式公寓成交价9897套。不过，虽然商业地产的成交价步入小高峰，但是整个市场的库存量仍然是座难以逾越的大山。

中国指数研究院的数据表明，1-5月份商业地产追加房源量共计8256套，截至5月底，杭州商业地产可售套数共68509套，可售面积高达7207398平方米。出租新政对于杭州商业地产来说将是十分大的受到影响。华盛约集团杭州开发公司副总经理董向浩告诉他记者。董总回应，杭州以阿里巴巴、网易等互联网企业为中心，构成了全国性的电子商务中心，有数量众多的年长的、高学历、低收益的互联网从业者，他们对酒店式公寓的出租市场需求十分大，而且未来这个群体将更为发展壮大。

在董向浩显然，写字楼将沦为出租新政的受益者。他指出，杭州写字楼回报率较低、空置率低，特别是在是浙商以中小型企业居多，对于高端甲级写字楼市场需求很低，按照新政，把空置的写字楼扩建成出租用房，那么出租率和租金收益都会获得提高。政策如何落地成关键新政效应仍未显出只不过，6月3日国务院公布的《关于减缓培育和发展住房出租市场的若干意见》并不是国家层面就出租市场第一次倾听。

此前5月4日，国务院常务会议明确提出容许将商业用房等按规定扩建为出租住房，5月6日，在国务院政策吹风会上，中国住房和城乡建设部副部长陆克华再次特别强调，并编撰了这一众说纷纭。不过，由于地方政府的明确实施细则仍未月落地，所以此次出租新政并没在房地产市场上引发过于大反响，从杭州的情况来看，新政效应也没反映出来。目前新政效应还不是尤其显著，还必须一段时间的溶解和地方政策的明确落地。

所以我们现在也没过于多宣传。华盛约集团杭州开发公司副总经理董向浩回应。新政对于酒店式公寓的去库存认同是不利的，酒店式公寓本身就是类住宅的产品，不过究竟能产生多大的起到，关键要看落地的细则。

中大银泰城副总经理高玉回应。高玉告诉他记者，中大银泰城并会将项目中的酒店式公寓扩建为出租住房，我们今年早已有5个多亿的销售额，存量早已不多了，酒店式公寓只剩两三百套，写字楼也只有一万多方。不过，高玉也透漏说道，现在有不少酒店品牌都在跟中大银泰城讲合作，计划整幢或几层酒店式公寓统一运营，看上的正是项目的地段、品质和品牌。

开发商轻交易重出租新政或无法必要促进销售不过，在出租新政发布以后，也有不少业内人士回应，商业用房改回出租用房面对结构改建、设施不完备等问题，而且比起公寓出租盈利空间小、前期投放大、报酬周期较长等问题，将物业重复使用出售资金回笼速度快，收益低，毫无疑问是开发商的第一自由选择。此次新政的主要目的是希望规模性的企业转入长租公寓市场，对于商业地产的销售有可能会有必要的影响。输掉商机构总经理方芳如是说。

方总指出，将写字楼扩建成酒店式公寓租赁，必须在结构、翻新等方面展开改建，这方面的投放成本相当大，投资回报率可能会不好看。而且，方芳指出，尽管从2015年起不少企业转入到宽出租公寓市场，但是这类企业基本以轻资产运营居多，并会出售酒店式公寓或者住宅，而且通过整体出租的方式展开运营。

所以，长租公寓的发展，也无法给开发商销售带给协助。另外，也有业内人士回应，公寓出租市场必需面临的现实是盈利空间小、盈利方式不明晰、前期投放大和报酬周期较长等问题。

如果把房子改回出租运营，企业收益相比之下比不上将房屋重复使用出售，更好的开发商不会自由选择出售，只有一部分闲置写字楼或者去化通畅的公寓才不会自由选择租赁。租赁业资本海洋更加广阔土地市场也将不受波及跟上于2009年的魔方公寓，如今是全国第二大集中式品牌长租公寓运营商，目前在全国有150余家店面，在杭州已开的5家，坐落于滨江区、火车东站、秋涛路、河东路等，计划年底前将在杭州享有10家以上店面。

长租公寓前期投资大，魔方公寓总承包的建筑归属于商业产权地产，与开发商或产权人签下都是15~20年的期限，从总承包到翻新、打造出产品，都要花费以致于千万甚至亿元资金。因此长租公寓市场若没资本的推展，将寸步难行。

随着快速增长的发展和市场的接受度低，长租公寓对资本的诱惑力更加大，YOU+公寓与目前瓦解链家地产独立国家运作的自如寓等背后都有资本金主的买单。4月15日，魔方公寓已完成C轮3亿美元来自中航信托的融资，为迄今为止长租公寓领域仅次于的一笔投资，愤慨了市场。未来投放长租公寓领域的人群将不会更加多，有了出租新政的背书，服务该类产品的信托、金融等企业队伍也不会渐渐发展壮大，衍生品也不会更加多。

出租新政对长租公寓的影响已不仅在于房屋市场，还了解到了土地出让上。近期上海在周浦和顾村转让的土地，在地块转让条件中明确规定拒绝开发商谦和15%的住宅面积，业内人士回应可以解读为是对出租文件在土地市场上的积极响应。出租新政反对利用已竣工住房或新建住房积极开展出租业务，而据上海某国企开发商的高管透漏：发展成出租业务仍有一定收益。

魔方公寓的公关回应这是专业公寓运营商的机会，现在早已有开发商和魔方明确提出自定义研发及运营等合作拒绝。新的出租时代下各式长租公寓各表格所长魔方大厦在市场归属于中高端公寓。以魔方公寓河东路店为事例，该公寓30平方米左右单间的出租价格在3600元/月以上，外加236元每个月物业费及网电水费用。

据店长透漏，每套房间翻新成本在7万元左右，起码床垫就要4千元，翻新风格温馨，房间内床上用品、卫生洁具、到包括电磁炉的厨具用品全套赠送给，确实构建拎包住进。但也因为近4000元的单月房租费也要求了它的市场范围，有经济承托、执着生活品质的人群，才不愿为魔方公寓的翻新、管理等溢价买单。不过据任宇讲解，现在不愿为这样的生活品质买单的人并不在少数，且以80后90后居多。

政府对这种集中式品牌长租公寓运营商给与的尤其福利将助推它的发展，魔方生活服务集团市场部高级经理任宇回应：等新政落地后，市场更加辽阔，也确实培育一起了，长租公寓的明天不会更慢来临。拎包客是杭州本土发展的长租公寓品牌，比起魔方大厦的中高端定位，拎包客主打青年社区、社群服务。目前拎包客在杭州有数4门店，住进的人群以90后互联网从业者居多，单间出租价格1000元~1800元/月，较为亲民。拎包客对于住进租客的拒绝更为严苛，有些人试镜几轮依然被拒之门外，拎包客CEO华杰说：租客人群质量很最重要，创业者、有特长的、有故事的、有意思的才青睐。

社区公共活动空间大，常常举行社群各种活动，为此还更有了杭州市政府的目光。目前区政府及市政府计划将拎包客品牌引入更加多社区，为社区获取社群服务；同时如果有适合的房源，也不会获取给拎包客去打造出青年公寓。

就目前态势来看，等明确的地方出租细则落地，拎包客居多的社群公寓或将首批享用红利。杭州龙头品牌中介我爱人我家旗下也有宽出租公寓品牌相寓，可观的客户群体及数据承托让我爱人我家更加有信心投身长租公寓市场。营销企划总监周包军回应：我们将出租新政作为租房市场改变升级的标志，也更为忠诚我们发展相寓租房市场政策性的底气。

租房市场一定会获得适当政策的获益，明确哪一方面嗣后不清晰，但出租新政作为中央文件的公布，对租房市场具备将来指导意义。实行出租新政后长出租公寓是必要获利者出租市场仍然为人所诟病的是市场可观却无较好的权益确保。根据58同城《租房行业研究报告》表明，73.69%的租房者都有过权益受损害的经历。

租房无以，遇上黑中介，随便涨价等这样或那样的问题，必要拉低租房人群的生活品质。这几年蓬勃发展的长租公寓有效地回避了这些问题，却是对乱象丛生的传统租房市场的武装起义。

长租公寓发展这么多年头，YOU+公寓、魔方公寓、自如友家等受到来自市场不少机遇与挑战，告终的也有不少。本次出租新政的公布对整个租房市场还包括长租公寓的影响都将是翻天覆地的。魔方生活服务集团市场部高级经理任宇说：出租新政是首个对租房市场影响十分极大的，需要转变格局的政策，对于长租公寓自身的发展与优化具有十分大的协助。政府希望租房，将以前原为的保障房，公租房来确保低端收益或租房人群的生活水平，到如今回头给了市场，长租公寓的增值税缴目前也从具体为6%，大大降低税收开销，我坚信地方的出租细则也将在旋即后落地。

此外，政府还将对像魔方公寓这样的有集中式品牌运营商的品牌公寓租客人群对外开放居住证办理申请人。因为户籍改革的前进，是发展出租市场的最重要条件之一，在中国没一套属于自己的房子并某种程度意味著没相同居所，在某些地方意味著无法展开结婚登记、子女落户以及享用子女划片入学等。

居住证给与了租客人群相当大的便捷，享用本市的一些本地居民可享用的福利。对品牌长租公寓对外开放居住证办理申请人也就意味著，即使在未全面推行居住于的城市，同住在品牌长租公寓的租客可以首度享用到居住证带给的受到影响。再者是租房用于公积金抵扣的条件也将在品牌长租公寓上有所限制，明确如何操作者，任宇回应要看每个区域落地的细则而以定。

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